離婚に伴う自宅（戸建・マンション）の取り扱いは、感情と手続きが交錯して止まりがちです。この記事は、静岡で実際に多いケースを前提に、今日から進められる段取りだけをわかりやすく整理しました。いま他社に相談中の方の“セカンドオピニオン”も歓迎です。必要に応じてワイアード・コアがプライバシーに配慮して、段取り・関係者調整・書類準備まで伴走します。
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読むとわかること（3分）
- 共同名義／単独名義／連帯保証／ペアローンの整理の仕方
- オーバーローンでも進められる選択肢（任意売却含む）
- 揉めにくい進め方ステップと連絡の作法
- 非公開で進めるときの注意点（住所・写真・看板・内見）
- 相談前にそろえる最低限の書類と、よくある疑問
まずは“現在地”を確認（3つの観点）
- 権利：共同名義？持分比率は？連帯保証や連帯債務は？
- ローン：残債・金利・団信、抵当権の有無（通常は設定あり）
- 現況：居住中／空室、修繕状況、残置物、近隣への配慮
この3点が揃えば、売却・名義変更・任意売却の分岐が判断できます。足りない資料はワイアード・コアが洗い出しから手配まで支援します。
ケース別｜よくある4パターン
1）共同名義（持分あり）
- 方針：売却代金から残債・費用を清算し、持分比率等に応じて分配。財産分与は協議書を作ると後のトラブルを防げます。
- 注意：居住・引渡し時期、残置物、固定資産税の負担期間を書面で合意。
2）単独名義＋配偶者が連帯保証
- 方針：売却して残債を完済→連帯保証を解除。残る場合は、銀行同席で代替案（借り換え・保証解除条件）を確認。
- 注意：解除は金融機関判断。先に売却目線を固めると話が進みやすいです。
3）ペアローン（夫婦それぞれ名義）
- 方針：双方のローンを同時に精算する設計が必要。売却代金の配分表を作り、抵当権抹消までの段取りを逆算。
- 注意：片方だけ残る案は、収入要件や審査次第。無理のない計画を。
4）オーバーローン（売却価格＜残債）
- 方針：
- 任意売却で金融機関と調整（K06と連携）
- 追い金を入れて通常売却
- 賃貸化で時間を作る
- 注意：金融機関の承認が鍵。連絡・資料提出のスピードが進捗を左右します。
揉めないための“進め方”テンプレ（静岡版）
- 現況ヒアリング（オンライン可）：名義・残債・居住状況・希望時期を共有
- 机上査定→訪問確認：相場と売出の筋を把握（非公開の運用も選択可）
- 関係者のすり合わせ：配偶者・代理人・金融機関の連絡窓口を整理
- 販売戦略の決定：仲介／即日買取／買取保証（非公開／限定公開）
- 契約・精算：費用精算・残債返済・抵当権抹消・名義変更の実務を完了
手順は前倒しで共有すると揉めにくくなります。段取り表と連絡ルールはワイアード・コアが作成します。
プライバシーに配慮した進め方
- 広告を出さない／住所・間取りの表示を最小限にする
- 現地看板なし、内見時間は限定・立会い有りに
- 写真は外観の特定回避（目印を写さない／角度調整）
- 連絡手段は指定のメール／非表示番号などに限定
売却ルートの比較（簡易）
- 仲介：価格が伸びやすい。初動2週間の反応で運用を調整。
- 即日買取：スピード・非公開が優先のとき。価格は下がりやすいが、内密さを保ちやすい。
- 買取保証：一定期間チャレンジして、売れなければ保証価格で確定。計画が立てやすい。
3方式の同時見積りを並べて比較できます（ワイアード・コア）。
よくある“つまずき”と対処
- 相手と連絡が取りにくい：窓口（連絡担当）を1名決め、オンライン同席で要点をまとめる。
- 引渡し時期でもめる：退去・引越しのカレンダーを共有し、仮住まい案も含めて選択肢を提示。
- 残置物問題：撤去／現況のどちらかを契約書で明確化。費用負担も併記。
- 慰謝料と売買の混同：売買の精算と財産分与は別トラックで管理。協議書に整理。
相談前に“最低限”そろえておくもの
- ローンの残高と金融機関名（通帳・返済予定表など）
- 権利関係がわかる書類（登記事項証明書・固定資産税通知書など）
- 現在の居住状況（居住中／空室）と希望時期
- 連絡手段（メール・LINE・電話）の希望
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FAQ（離婚×売却）
Q. 相手と話ができません。進められますか？
A. 可能です。窓口を一本化し、オンラインでの同席・代理連絡で段取りします。
Q. 非公開で進めたい
A. 広告なし・限定紹介・看板なし・時間帯指定の内見など非公開運用が可能です。
Q. ローンが残っていても売れる？
A. 売却代金で完済するのが基本。難しい場合は任意売却など金融機関との調整を提案します。
Q. セカンドオピニオンだけでも大丈夫？
A. 大丈夫です。改善メモの受取だけで終了可能。契約は任意です。
まとめ：感情と手続きは“段取り”で整います
名義・ローン・居住の論点を順番に整えるだけで、前に進みます。まずは状況の共有から。ワイアード・コアが静岡ローカルの事情も踏まえ、静かに・早く・公平に着地させます。
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